O teto de endividamento máximo de 35 % incluindo seguro estabelecido pelo HCSF tem valor quase regulatório desde 2022. Esse limite condiciona diretamente o salário mínimo para um empréstimo imobiliário de 150 000 euros, mas conta apenas uma parte da história. A margem de exceção concedida aos bancos permanece estreita, e o restante a viver pode ser suficiente para derrubar um dossiê tecnicamente conforme.
Aumento de encargos e restante a viver: os filtros que bloqueiam antes do teto de endividamento
Um tomador que paga um aluguel de 500 euros e se vê com uma parcela de crédito de 850 euros sofre um aumento de encargos de 350 euros. Os bancos medem essa diferença para avaliar a capacidade real da família de absorver o aumento da cobrança mensal.
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O aumento de encargos não aparece em nenhuma fórmula regulatória, mas observamos que pesa muito nos comitês de crédito. Um dossiê cujo teto de endividamento permanece abaixo de 35 % pode ser recusado se o aumento de encargos ultrapassar um limite que cada instituição define internamente.
O restante a viver funciona da mesma maneira. Ele corresponde à soma disponível uma vez que a parcela mensal é descontada. Para um tomador único, os bancos geralmente exigem um mínimo que cubra as despesas correntes inadiáveis. Um restante a viver muito baixo resulta na recusa de um empréstimo de 150 000 euros mesmo abaixo do teto de endividamento.
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Para estimar o salário necessário para emprestar 150 000 euros, é preciso, portanto, raciocinar além da simples razão renda/parcela e integrar esses dois filtros anteriormente.
Cálculo do salário mínimo para 150 000 euros segundo a duração do empréstimo
A fórmula básica permanece a mesma: dividir a parcela mensal por 0,35 para obter a renda líquida mínima. A parcela mensal depende da duração e da taxa nominal à qual se adiciona o seguro do tomador.
Em um prazo curto, a parcela mensal aumenta e o salário exigido também. Em 25 anos, a parcela mensal diminui, mas o custo total do crédito aumenta significativamente. O prazo máximo de 25 anos imposto pelo HCSF proíbe a dilatação adicional para reduzir artificialmente a carga mensal.
Faixas de salário líquido mensal por duração
| Duração do empréstimo | Parcela estimada (sem seguro) | Salário líquido mensal mínimo (35 %) |
|---|---|---|
| 10 anos | Alta | Acima de 4 000 euros |
| 15 anos | Intermediária alta | Em torno de 3 000 euros |
| 20 anos | Intermediária | Em torno de 2 400 euros |
| 25 anos | Mais baixa | Em torno de 2 000 euros |
Essas ordens de grandeza pressupõem uma taxa de mercado corrente e um seguro grupo padrão. Todo crédito em andamento no momento da solicitação reduz a capacidade de empréstimo ao aumentar o numerador da razão de endividamento.
Rendimentos considerados pelo banco para um crédito imobiliário de 150 000 euros
Os bancos não consideram todos os rendimentos da mesma forma. Um salário em CDI fora do período de experiência é integrado a 100 %. Os bônus recorrentes (décimo terceiro, bônus de antiguidade) são geralmente diluídos ao longo de doze meses se constarem nos três últimos contracheques.
Para os autônomos, a instituição financeira analisa os balanços ou avisos de imposto dos dois ou três últimos anos e retém uma média. Um ano deficitário pode fazer o rendimento de referência cair bem abaixo do rendimento real do ano em curso.
- Rendimentos locativos: retidos em 70 % em geral, para levar em conta o risco de vacância locativa e os encargos.
- Auxílios e pensões: integrados se forem estáveis e verificáveis por meio de aviso de imposto, mas não as ajudas temporárias.
- Rendimentos variáveis (comissões, horas extras): calculados com base nos últimos meses, frequentemente reduzidos pelo banco por precaução.
Um co-tomador em CDI fortalece significativamente o dossiê ao acumular duas fontes de rendimentos estáveis, o que facilita a superação do limite de salário exigido.
Investimento pessoal e seguro: dois alavancadores sobre o montante real emprestado
A entrada não entra no cálculo do teto de endividamento, mas modifica o montante a financiar e, portanto, a parcela. Com uma entrada cobrindo as taxas de cartório e garantia, o tomador limita o capital emprestado aos 150 000 euros do preço do imóvel. Sem entrada, essas taxas se somam ao empréstimo e aumentam a parcela mensal.
Recomendamos considerar o seguro do tomador como um item de negociação à parte. O seguro está incluído no cálculo dos 35 % de endividamento, o que significa que uma delegação de seguro mais barata libera capacidade de empréstimo. Para um perfil jovem e não fumante, a diferença de contribuição entre contrato grupo e delegação pode representar várias dezenas de euros por mês.
Margem de exceção dos bancos
O HCSF permite que os bancos se afastem dos critérios de 35 % e 25 anos para uma pequena fração de sua produção trimestral. Essas exceções são prioritariamente reservadas aos primeiros compradores adquirindo sua residência principal. Um dossiê sólido com um restante a viver confortável e uma poupança residual após a entrada pode se beneficiar dessa flexibilidade.
Um empréstimo de 150 000 euros continua sendo um montante moderado em termos de mercado. O verdadeiro ponto de bloqueio raramente está no montante, mas na coerência geral do dossiê: estabilidade profissional, gestão bancária sem incidentes e adequação entre o aumento de encargos e o estilo de vida da família. Trabalhar esses três eixos antes de apresentar um pedido muda mais o resultado do que algumas dezenas de euros a mais de salário.