Der maximale Verschuldungsgrad von 35 % inklusive Versicherung, der vom HCSF festgelegt wurde, hat seit 2022 quasi regulatorischen Charakter. Diese Obergrenze beeinflusst direkt das Mindestgehalt für einen Immobilienkredit von 150.000 Euro, erzählt jedoch nur einen Teil der Geschichte. Der den Banken eingeräumte Spielraum für Ausnahmen bleibt eng, und der verbleibende Betrag kann ausreichen, um einen technisch konformen Antrag abzulehnen.
Belastungssprung und verbleibender Betrag: die Filter, die vor dem Verschuldungsgrad blockieren
Ein Kreditnehmer, der eine Miete von 500 Euro zahlt und eine Kreditrate von 850 Euro hat, hat einen Belastungssprung von 350 Euro. Die Banken messen diese Differenz, um die tatsächliche Fähigkeit des Haushalts zu bewerten, die Erhöhung der monatlichen Belastung zu absorbieren.
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Der Belastungssprung erscheint in keiner regulatorischen Formel, aber wir beobachten, dass er in den Kreditkomitees stark gewichtet wird. Ein Antrag, dessen Verschuldungsgrad unter 35 % bleibt, kann abgelehnt werden, wenn der Belastungssprung einen von jeder Institution intern festgelegten Schwellenwert überschreitet.
Der verbleibende Betrag funktioniert auf die gleiche Weise. Er entspricht dem verfügbaren Betrag, nachdem die monatliche Rate abgezogen wurde. Für einen alleinstehenden Kreditnehmer verlangen die Banken in der Regel ein Minimum, das die unvermeidbaren laufenden Ausgaben deckt. Ein zu niedriger verbleibender Betrag führt zur Ablehnung eines Kredits von 150.000 Euro, selbst unter der Verschuldungsobergrenze.
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Um das notwendige Gehalt für einen Kredit von 150.000 Euro zu schätzen, muss man also über das einfache Verhältnis von Einkommen zu Rate hinausdenken und diese beiden Filter im Vorfeld einbeziehen.
Berechnung des Mindestgehalts für 150.000 Euro je nach Kreditlaufzeit
Die Grundformel bleibt die gleiche: die monatliche Rate durch 0,35 teilen, um das minimale Nettoeinkommen zu erhalten. Die monatliche Rate hängt von der Laufzeit und dem Nominalzins ab, zu dem die Kreditnehmerversicherung hinzukommt.
Bei kurzer Laufzeit steigt die Rate und das geforderte Gehalt ebenfalls. Bei 25 Jahren sinkt die Rate, aber die Gesamtkosten des Kredits steigen erheblich. Die vom HCSF festgelegte maximale Laufzeit von 25 Jahren verbietet es, die Laufzeit weiter zu strecken, um die monatliche Belastung künstlich zu reduzieren.
Spannen des monatlichen Nettoeinkommens je nach Laufzeit
| Kreditlaufzeit | Geschätzte monatliche Rate (ohne Versicherung) | Minimales monatliches Nettoeinkommen (35 %) |
|---|---|---|
| 10 Jahre | Hoch | Über 4.000 Euro |
| 15 Jahre | Hochintermediär | Rund 3.000 Euro |
| 20 Jahre | Intermediär | Rund 2.400 Euro |
| 25 Jahre | Niedriger | Rund 2.000 Euro |
Diese Größenordnungen setzen einen aktuellen Marktzins und eine Standardgruppenversicherung voraus. Jeder laufende Kredit zum Zeitpunkt der Anfrage verringert die Kreditfähigkeit, indem er den Zähler des Verschuldungsverhältnisses erhöht.
Einkommen, die von der Bank für einen Immobilienkredit von 150.000 Euro berücksichtigt werden
Die Banken berücksichtigen nicht alle Einkommen gleich. Ein Gehalt aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit wird zu 100 % angerechnet. Wiederkehrende Prämien (13. Monatsgehalt, Treueprämie) werden in der Regel über zwölf Monate verteilt, wenn sie auf den letzten drei Gehaltsabrechnungen aufgeführt sind.
Für Selbstständige prüft die kreditgebende Institution die Bilanzen oder Steuerbescheide der letzten zwei oder drei Jahre und nimmt einen Durchschnitt. Ein defizitäres Jahr kann das Referenzeinkommen erheblich unter das tatsächliche Einkommen des laufenden Jahres drücken.
- Mieteinnahmen: in der Regel zu 70 % angerechnet, um das Risiko von Leerständen und Kosten zu berücksichtigen.
- Sozialleistungen und Renten: werden angerechnet, wenn sie stabil und anhand von Steuerbescheiden nachweisbar sind, jedoch nicht temporäre Hilfen.
- Variable Einkommen (Provisionen, Überstunden): werden über die letzten Monate gemittelt, oft von der Bank vorsichtshalber reduziert.
Ein Mitkreditnehmer in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stärkt das Dossier erheblich, indem er zwei Quellen stabiler Einkommen kombiniert, was es erleichtert, die erforderliche Gehaltsschwelle zu überschreiten.
Eigenkapital und Versicherung: zwei Hebel auf den tatsächlich aufgenommenen Betrag
Das Eigenkapital fließt nicht in die Berechnung des Verschuldungsgrades ein, verändert jedoch den zu finanzierenden Betrag und damit die monatliche Rate. Mit einem Eigenkapital, das die Notarkosten und Sicherheiten abdeckt, beschränkt der Kreditnehmer das geliehene Kapital auf die 150.000 Euro des Kaufpreises. Ohne Eigenkapital kommen diese Kosten zum Kredit hinzu und erhöhen die monatliche Rate.
Wir empfehlen, die Kreditnehmerversicherung als eigenständigen Verhandlungsgegenstand zu betrachten. Die Versicherung ist in die Berechnung der 35 % Verschuldung einbezogen, was bedeutet, dass eine günstigere Versicherungsdelegation die Kreditfähigkeit erhöht. Für ein junges, nichtrauchendes Profil kann die Differenz der Beiträge zwischen Gruppenvertrag und Delegation mehrere Dutzend Euro pro Monat betragen.
Ausnahmegenehmigungen der Banken
Der HCSF erlaubt den Banken, von den Kriterien von 35 % und 25 Jahren für einen kleinen Teil ihrer vierteljährlichen Produktion abzuweichen. Diese Ausnahmen sind in erster Linie für Erstkäufer reserviert, die ihre Hauptwohnung erwerben. Ein solides Dossier mit einem komfortablen verbleibenden Betrag und einem Restguthaben nach Eigenkapital kann von dieser Flexibilität profitieren.
Ein Kredit von 150.000 Euro bleibt ein moderater Betrag im Marktmaßstab. Der eigentliche Engpass liegt selten am Betrag, sondern an der Gesamtzusammenhang des Dossiers: berufliche Stabilität, bankliche Verwaltung ohne Vorfälle und Übereinstimmung zwischen dem Belastungssprung und dem Lebensstil des Haushalts. An diesen drei Achsen zu arbeiten, bevor man einen Antrag stellt, verändert das Ergebnis mehr als einige Dutzend Euro zusätzliches Gehalt.