De maximale schuldenlast van 35 % inclusief verzekering vastgesteld door de HCSF heeft sinds 2022 quasi-regelgevende waarde. Dit plafond beïnvloedt direct het minimum salaris voor een hypotheek van 150.000 euro, maar het vertelt slechts een deel van het verhaal. De ruimte voor afwijkingen die aan banken wordt gegeven, blijft beperkt, en het resterende inkomen kan voldoende zijn om een technisch conforme aanvraag te laten afwijzen.
Verhoging van lasten en resterend inkomen: de filters die blokkeren vóór de schuldenlast
Een lener die een huur van 500 euro betaalt en met een kredietlast van 850 euro komt, ervaart een verhoging van de lasten van 350 euro. Banken meten dit verschil om de werkelijke capaciteit van het huishouden te beoordelen om de stijging van de maandlasten op te vangen.
Aanvullende lectuur : Voedsel om voorzichtig mee om te gaan tijdens de zwangerschap: het geval van industriële worsten
De verhoging van de lasten komt niet in enige wettelijke formule voor, maar we zien dat het zwaar weegt in de kredietcommissies. Een dossier waarvan de schuldenlast onder de 35 % blijft, kan worden afgewezen als de verhoging van de lasten een drempel overschrijdt die elk instituut intern vaststelt.
Het resterend inkomen werkt op dezelfde manier. Het komt overeen met het bedrag dat beschikbaar is nadat de maandlast is afgetrokken. Voor een alleenstaande lener eisen banken doorgaans een minimum dat de onvermijdelijke dagelijkse uitgaven dekt. Een te laag resterend inkomen leidt tot de afwijzing van een lening van 150.000 euro, zelfs onder het schuldenplafond.
Om het benodigde salaris voor het lenen van 150.000 euro te schatten, moet men verder denken dan de eenvoudige ratio inkomen/maandlast en deze twee filters vooraf integreren.
Berekening van het minimumsalaris voor 150.000 euro volgens de looptijd van de lening
De basisformule blijft hetzelfde: deel de maandlast door 0,35 om het minimale netto-inkomen te verkrijgen. De maandlast hangt af van de looptijd en de nominale rente, waaraan de kredietverzekering wordt toegevoegd.
Bij een korte looptijd stijgt de maandlast en ook het vereiste salaris. Bij 25 jaar daalt de maandlast, maar de totale kosten van de lening stijgen aanzienlijk. De maximale looptijd van 25 jaar die door de HCSF is opgelegd, staat niet toe om verder uit te stellen om de maandlast kunstmatig te verlagen.
Bereik van netto maandinkomen per looptijd
| Looptijd van de lening | Geschatte maandlast (exclusief verzekering) | Minimaal netto maandinkomen (35 %) |
|---|---|---|
| 10 jaar | Hoog | Boven de 4.000 euro |
| 15 jaar | Hoog gemiddeld | Ongeveer 3.000 euro |
| 20 jaar | Gemiddeld | Ongeveer 2.400 euro |
| 25 jaar | Laagste | Ongeveer 2.000 euro |
Deze grootordes veronderstellen een gangbare marktrente en een standaard groepsverzekering. Elke lopende lening op het moment van de aanvraag vermindert de leencapaciteit door de teller van de schuldenlastratio te verhogen.
Inkomsten die door de bank worden meegenomen voor een hypotheek van 150.000 euro
Banken houden niet alle inkomsten op dezelfde manier in aanmerking. Een salaris in een vast dienstverband buiten de proeftijd wordt voor 100 % meegenomen. Terugkerende bonussen (dertiende maand, anciënniteitspremie) worden doorgaans over twaalf maanden uitgespreid als ze op de laatste drie loonstroken staan.
Voor zelfstandigen onderzoekt de kredietverstrekker de jaarrekeningen of belastingaanslagen van de afgelopen twee of drie jaar en neemt een gemiddelde. Een verliesjaar kan het referentie-inkomen ver onder het werkelijke inkomen van het lopende jaar brengen.
- Huurinkomsten: doorgaans voor 70 % meegenomen, om rekening te houden met het risico van leegstand en lasten.
- Toeslagen en pensioenen: meegenomen als ze stabiel en verifieerbaar zijn op belastingaanslagen, maar niet tijdelijke hulp.
- Variabele inkomsten (commissies, overuren): gemiddeld over de laatste maanden, vaak door de bank verlaagd uit voorzichtigheid.
Een mede-lener in een vast dienstverband versterkt het dossier aanzienlijk door twee bronnen van stabiele inkomsten te combineren, wat het gemakkelijker maakt om de vereiste salarisdrempel te overschrijden.
Eigen inbreng en verzekering: twee hefboomfactoren op het werkelijk geleende bedrag
De eigen inbreng telt niet mee voor de berekening van de schuldenlast, maar het verandert het te financieren bedrag en dus de maandlast. Met een eigen inbreng die de notariskosten en waarborgkosten dekt, beperkt de lener het geleende kapitaal tot de 150.000 euro van de aankoopprijs. Zonder eigen inbreng komen deze kosten bovenop de lening en verhogen ze de maandlast.
We raden aan om de kredietverzekering als een volledig onderhandelingspunt te beschouwen. De verzekering is inbegrepen in de berekening van de 35 % schuldenlast, wat betekent dat een goedkopere verzekeringsdelegatie de leencapaciteit vergroot. Voor een jong en niet-rokend profiel kan het verschil in premie tussen groepscontract en delegatie enkele tientallen euro’s per maand bedragen.
Afwijkingsmarge van de banken
De HCSF staat banken toe om af te wijken van de criteria van 35 % en 25 jaar voor een klein percentage van hun kwartaalproductie. Deze afwijkingen zijn in de eerste plaats gereserveerd voor starters die hun hoofdverblijf kopen. Een solide dossier met een comfortabel resterend inkomen en een overgebleven spaarsaldo na eigen inbreng kan profiteren van deze flexibiliteit.
Een lening van 150.000 euro blijft een gematigd bedrag op de markt. Het echte knelpunt ligt zelden bij het bedrag, maar bij de algehele samenhang van het dossier: professionele stabiliteit, bankbeheer zonder incidenten, en de overeenstemming tussen de verhoging van de lasten en de levensstijl van het huishouden. Aan deze drie assen werken voordat je een aanvraag indient, verandert de uitkomst meer dan enkele tientallen euro’s extra salaris.