Il tasso di indebitamento massimo del 35 % comprensivo di assicurazione fissato dal HCSF ha valore quasi normativo dal 2022. Questo limite condiziona direttamente il salario minimo per un prestito immobiliare di 150.000 euro, ma racconta solo una parte della storia. Il margine di deroga concesso alle banche rimane stretto, e il resto da vivere può essere sufficiente a far cadere un dossier tecnicamente conforme.
Aumento delle spese e resto da vivere: i filtri che bloccano prima del tasso di indebitamento
Un mutuatario che paga un affitto di 500 euro e si ritrova con una rata di credito di 850 euro subisce un aumento delle spese di 350 euro. Le banche misurano questa differenza per valutare la reale capacità del nucleo familiare di assorbire l’aumento dell’importo mensile.
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L’aumento delle spese non appare in nessuna formula normativa, ma osserviamo che pesa molto nei comitati di credito. Un dossier il cui tasso di indebitamento rimane sotto il 35 % può essere rifiutato se l’aumento delle spese supera una soglia che ogni istituto fissa internamente.
Il resto da vivere funziona allo stesso modo. Corrisponde alla somma disponibile una volta prelevata la rata mensile. Per un mutuatario singolo, le banche richiedono generalmente un minimo che copra le spese correnti imprescindibili. Un resto da vivere troppo basso porta al rifiuto di un prestito di 150.000 euro anche sotto il limite di indebitamento.
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Per stimare il salario necessario per prendere in prestito 150.000 euro, è quindi necessario ragionare oltre il semplice rapporto reddito/rata e integrare questi due filtri a monte.
Calcolo del salario minimo per 150.000 euro in base alla durata del prestito
La formula di base rimane la stessa: dividere la rata per 0,35 per ottenere il reddito netto minimo. La rata dipende dalla durata e dal tasso nominale a cui si aggiunge l’assicurazione del mutuatario.
Su una durata breve, la rata aumenta e il salario richiesto anche. Su 25 anni, la rata diminuisce, ma il costo totale del credito aumenta sensibilmente. La durata massima di 25 anni imposta dal HCSF vieta di dilungare ulteriormente per ridurre artificialmente l’onere mensile.
Fasce di salario netto mensile per durata
| Durata del prestito | Rata stimata (esclusa assicurazione) | Salario netto mensile minimo (35 %) |
|---|---|---|
| 10 anni | Alta | Superiore a 4.000 euro |
| 15 anni | Intermedia alta | Intorno a 3.000 euro |
| 20 anni | Intermedia | Intorno a 2.400 euro |
| 25 anni | Più bassa | Intorno a 2.000 euro |
Questi ordini di grandezza suppongono un tasso di mercato corrente e un’assicurazione di gruppo standard. Tutti i crediti in corso al momento della richiesta riducono la capacità di prestito aumentando il numeratore del rapporto di indebitamento.
Redditi considerati dalla banca per un credito immobiliare di 150.000 euro
Le banche non considerano tutti i redditi allo stesso modo. Uno stipendio in CDI al di fuori del periodo di prova è integrato al 100 %. I bonus ricorrenti (tredicesima, premio di anzianità) sono generalmente distribuiti su dodici mesi se appaiono sulle ultime tre buste paga.
Per i liberi professionisti, l’istituto di credito esamina i bilanci o gli avvisi di imposizione degli ultimi due o tre anni e considera una media. Un anno in perdita può far scendere il reddito di riferimento ben al di sotto del reddito reale dell’anno in corso.
- Redditi da locazione: considerati al 70 % in generale, per tenere conto del rischio di vacanza locativa e delle spese.
- Indennità e pensioni: integrate se stabili e verificabili su avviso di imposizione, ma non le sovvenzioni temporanee.
- Redditi variabili (commissioni, ore straordinarie): mediati sugli ultimi mesi, spesso ridotti dalla banca per prudenza.
Un co-mutuatario in CDI rafforza significativamente il dossier cumulando due fonti di reddito stabili, il che consente di superare più facilmente la soglia di salario richiesta.
Contributo personale e assicurazione: due leve sul montante reale preso in prestito
Il contributo non entra nel calcolo del tasso di indebitamento, ma modifica l’importo da finanziare e quindi la rata. Con un contributo che copre le spese notarili e di garanzia, il mutuatario limita il capitale preso in prestito ai 150.000 euro del prezzo dell’immobile. Senza contributo, queste spese si aggiungono al prestito e gonfiano la rata.
Consigliamo di considerare l’assicurazione del mutuatario come un elemento di negoziazione a sé stante. L’assicurazione è inclusa nel calcolo del 35 % di indebitamento, il che significa che una delega di assicurazione meno costosa libera capacità di prestito. Per un profilo giovane e non fumatore, la differenza di premio tra contratto di gruppo e delega può rappresentare diverse decine di euro al mese.
Margine di deroga delle banche
Il HCSF consente alle banche di derogare ai criteri del 35 % e 25 anni per una piccola frazione della loro produzione trimestrale. Queste deroghe sono riservate principalmente ai primi acquirenti che acquistano la loro abitazione principale. Un dossier solido con un resto da vivere confortevole e un risparmio residuo dopo il contributo può beneficiare di questa flessibilità.
Un prestito di 150.000 euro rimane un importo moderato su scala di mercato. Il vero punto di blocco si trova raramente sull’importo, ma sulla coerenza globale del dossier: stabilità professionale, gestione bancaria senza incidenti e adeguatezza tra l’aumento delle spese e lo stile di vita del nucleo familiare. Lavorare su questi tre assi prima di presentare una richiesta cambia di più l’esito rispetto a qualche decina di euro di salario in più.